Olá. Para você que se interessa pelo tema Revisão de Contratos de Financiamento da Casa Propria, neste POST voce encontrará uma análise dos Contratos de Financiamento e suas caracteristicas.
A titulo de introdução, fica registrado que de toda a categoria CONTRATOS DE FINANCIAMENTO, os contratos de financiamento da casa própria são, de longe, os mais perversos.
Os contratos de financiamento da casa própria são completamente desfavoráveis aos financiados mutuários. Diabolicamente desfavoráveis.
Se antes de assinar o contrato de financiamento da casa própria você consultasse um advogado ou contador, provavelmente eles lhe diriam, esqueça.
E porque as pessoas ainda assim, assinam estes contratos?
Porque não há outra opção. Para quem decidiu comprar um imóvel e não dispõe de todo o valor, não tem outro jeito. TODOS os agentes financiadores da casa própria possuem contratos de financiamento contendo praticamente as mesmas clausulas.
No Direito, os contratos de financiamento da casa própria se encaixam na categoria de POR ADESÃO. O que significa isto?
Um contrato NORMAL é individualizado, personalizado e respeita a vontade das partes contratantes.
O CONTRATO POR ADESÃO não é assim. Apenas uma das partes expressa sua vontade. E adivinha qual é esta parte? A Financiadora é claro. A outra parte é obrigada a aceitar as regras impostas pela Financiadora. O mutuário ou financiado, não apita nada. Se não assinar não leva.
O Direito denomina as clausulas pre-determinadas do contrato POR ADESÃO de LEONINAS. São clausulas que favorecem APENAS uma das partes que assinam o contrato. E quais são estas clausulas terriveis?
São muitas. Vou relacionar aqui apenas as mais prejudiciais. Ocupando o topo da lista das maldades vem as clausulas que tratam do SALDO DEVEDOR.
Ao contrário do que você deve estar achando, o saldo devedor NÃO se reduz pelo pagamento das parcelas contratadas! Surpreso? Mas é por isto que após o pagamento de cada parcela você não vê o saldo devedor diminuir!
E aí vai a noticia trágica. O saldo devedor será ZERADO apenas ao final do contrato de financiamento pelo esgotamento do prazo do contrato. Não pelos pagamentos efetuados ao longo do período do financiamento. Em outras palavras, a divida só é quitada pelo TRANCURSO DO PRAZO do financiamento.
Mas e se você quiser saldar sua divida com o agente financeiro ANTES DO FINAL DO CONTRATO?
È só pagar o SALDO DEVEDOR… Que AUMENTA o tempo todo. Quando você for verificar seu extrato de financiamento verá o tamanho do buraco. Você verá que em qualquer época do financiamento sua divida está maior que o valor original da propriedade que você “comprou”…mesmo tendo pago tudo direitinho…Muito perverso.
Outra clausula leonina é aquela que obriga o financiado ao pagamento de um seguro INADIMPLENCIA.
Em caso de insuficiência financeira – se você perder o emprego, ou se você (D’us me livre!) morrer – este seguro quita a sua divida junto ao sistema.
Mas note bem, este SEGURO não está ASSEGURANDO nada para você! Não se iluda! Vou explicar porque
O SALDO DEVEDOR sempre aumenta, certo? Portanto o seguro que garante o pagamento PARA O AGENTE FINANCEIRO também tem de aumentar no mesmo ritmo!
Imagine só: Voce contratou um seguro com prestações que aumentam no decorrer da vigencia do contrato!
E note que este SEGURO do financiamento representa e sempre representará um percentual bem alto na composição da parcela mensal paga.
Outra clausula LEONINA obriga o Financiado a emitir Nota Promissória a favor da Financiadora com valor igual ao VALOR TOTAL da obrigação, que é o SALDO DEVEDOR, aquele que sempre aumenta, lembra? E ainda por cima, tudo isto avalizado pelos avalistas.
Então perceba: A clausula da NOTA PROMISSÓRIA significa alto risco para o mutuário porque uma eventual inadimplência comprometeria todo o desembolso anterior feito, além do imóvel adquirido que é arrolado na liquidação da divida – lembra que o saldo devedor do contrato NÃO ABAIXA?
Portanto aí está a formula magica da falência: SALDO DEVEDOR QUE NÃO ABAIXA + ALIENAÇÃO DO IMOVEL ADQUIRIDO A FAVOR DA FINANCIADORA = DESASTRE EM CASO DE INADIMPLENCIA
Mesmo em casos em que não há inadimplência, mas simples MORA o prejuízo pode ser grande.
Os encargos estipulados em contrato para os casos de MORA são cotados à taxa máxima praticada pela Financiadora na data da inadimplência, sujeitando o Financiado ao pagamento de custas judiciais e honorários advocatícios, se for este o caso.
Note que é fácil para o agente financiador cobrar valores do Financiado porque este se declara, na assinatura do contrato, devedor de juros, comissões, correção monetária, impostos incidentes na operação, taxas de aceite para distribuição de letras de câmbio vinculadas ao contrato. Tudo isto confessado no papel!
E para você que já assinou o contrato de financiamento da casa própria, tem salvação?
A única maneira de se defender dos abusos cometidos pelos agentes financeiros em financiamentos da casa própria é pela via da Justiça.
Em uma ação de revisão dos valores do SALDO DEVEDOR você deverá provar que os valores cobrados pela financiadora são abusivos e que você foi obrigado a assinar um contrato contendo clausulas leoninas desfavoráveis.
Ou seja, você simplesmente não tinha outra opção: ou assina ou não compra o imóvel.
E quais são as informações chave necessárias para combater as irregularidades dos contratos de financiamento no âmbito de uma ação judicial para revisão dos valores do saldo devedor?
Em primeiro lugar é necessário determinar o valor original financiado, porque é a partir do montante inicial e dos valores pagos que os cálculos são feitos para se chegar ao novo saldo devedor.
A data da celebração do contrato também é importante porque a taxa de juros aplicada no contrato de financiamento tem de ser aquela que o BACEN – Banco Central do Brasil determinou como regra geral à época de celebração do contrato;
o número de parcelas e as condições de pagamento também são importantes na determinação do desvio nos valores do saldo devedor.
No meu próximo POST sobre o assunto contratos de financiamento da casa própria falarei sobre a metodologia CALCULO EXATO aplicada à analise destes contratos. Até lá
SAMI KUPERCHMIT 
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